Już 16 milionów Polaków rozliczyło się z podatku, dołącz do nich!

Program PITy 2017

Wspólnie z żoną wynajmuję mieszkanie, jak rozliczamy się z dochodów z tego najmu?


Wynajmowanie mieszkania może być źródłem dodatkowego przychodu podatnika. W takiej sytuacji, o ile najem nie jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, mamy do czynienia z najmem prywatnym. Dochody z najmu muszą być wówczas rozliczone w PIT indywidualnym właściciela nieruchomości. Problem pojawia się wówczas, gdy właścicielami mieszkania są małżonkowie. Czy powinni rozliczyć dochody z najmu wspólnie, w jednym PIT, czy w dwóch osobnych na własne nazwiska? Jaka metoda na opodatkowanie dochodów z najmu obowiązuje w Polsce?

 

Dwie metody opodatkowania

Najem prywatny jako źródło przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, pozyskiwanych przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, musi znaleźć swoje odzwierciedlenie w PIT podatnika. Można rozliczyć najem prywatny na dwa sposoby. Po pierwsze, opodatkować go na zasadach ogólnych, według dwustopniowej, progresywnej skali podatkowej, a po drugie - zastosować metodę opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Małżonkowie, którzy wspólnie wynajmują mieszkanie, mogą złożyć rozliczenie roczne na jednym druku PIT i ująć w nim dochody z najmu, jeśli opodatkują je skalą podatkową. W przeciwnym wypadku będą musieli złożyć do właściwego względem swojego miejsca zamieszkania oddzielne PITy na własne nazwiska, na formularzu PIT-28 właściwym dla ryczałtu i ująć w nich podatek zryczałtowany w odpowiednich proporcjach.

Opodatkowanie najmu prywatnego skalą podatkową

Jednym ze sposobów odprowadzania podatku dochodowego od przychodów z najmu prywatnego jest zastosowanie skali podatkowej. Taka metoda opodatkowania jest stosowana niejako z automatu do wszystkich dochodów tego typu, chyba że podatnik zgłosi chęć odprowadzania podatku w formie zryczałtowanej. Najem prywatny opodatkowany na zasadach ogólnych, według dwustopniowej skali podatkowej 18 i 32% będzie wymagał obliczenia i odprowadzenia za każdy miesiąc trwania umowy najmu zaliczki na podatek dochodowy od osób fizycznych, zgodnie z zasadą:

  • 18% minus kwota zmniejszająca podatek 556,02 zł dla dochodu do 85 528 zł,
  • 14 839, 02 zł + 32% nadwyżki ponad 85 528 zł dla dochodu powyżej pierwszego progu skali podatkowej.

Podstawą opodatkowania jest dochód, który przed wyliczeniem podatku należnego fiskusowi jest jeszcze pomniejszany o wartość kwoty wolnej od podatku, tj. o 3091 zł.

Skala podatkowa powoduje, że podstawą naliczania podatku jest różnica pomiędzy przychodem z wynajmowania nieruchomości, a kosztami uzyskania takiej kwoty. Rozliczenie właściciel nieruchomości składa na druku PIT-36. Taki roczny pit z dochodami z najmu składa się we właściwym Urzędzie Skarbowym w terminie do 30 kwietnia kolejnego roku podatkowego. Jest on właściwy dla podatników, którzy w poprzednim roku pozyskiwali dochody opodatkowane skalą podatkową bez pośrednictwa płatnika.

Jeśli najem prywatny prowadzą małżonkowie i istnieje pomiędzy nimi wspólność majątkowa małżeńska, a ponadto przez cały poprzedni rok podatkowy pozostawali oni w związku małżeńskim, wówczas przy takim opodatkowaniu możliwe będzie połączenie dochodów małżonków w jednym rozliczeniu PIT. Jest to zdecydowanie najprostszy sposób odprowadzenia podatku z najmu, gdy wynajmuje się mieszkanie w małżeństwie. Podatek w takiej sytuacji liczony jest od połowy wypracowanych dochodów, w podwójnej wysokości. Stawka podatku określana jest również dla połowy łącznych dochodów współmałżonków. Wspólne rozliczenia PITy małżonków dają szansę na skorzystanie z licznych ulg i odliczeń podatkowych, o ile podatnicy spełniają warunki do ich zastosowania w praktyce.

Jeśli podatnicy nie mogą rozliczyć się wspólnie, ponieważ np. nie mają wspólności majątkowej, to muszą złożyć w Urzędzie Skarbowym dwa druki PIT-36 i rozliczyć się proporcjonalnie z dochodów uzyskanych z najmu. Zwykle jest to proporcja 50:50.

Opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych

Alternatywną możliwością opodatkowania przychodów pochodzących z najmu prywatnego prowadzonego przez małżonków, jest wybór ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Podstawą opodatkowania jest tutaj przychód, a nie dochód podatników, a więc nie będzie on pomniejszany o koszty jego pozyskania. Podatnicy nie będą mogli rozliczyć się wspólnie na druku PIT-28, właściwym dla rozliczania przychodów opodatkowanych ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, ale jednocześnie nie będą mieli obowiązku prowadzenia ewidencji kosztów uzyskania przychodów w całym roku podatkowym. Jedyną dokumentacją stanowiącą podstawę rozliczenia podatkowego będzie ewidencja przychodów podatników z tytułu umowy najmu nieruchomości.

Podatnicy w takim przypadku muszą po równo podzielić się przychodami z najmu prywatnego, o ile ich udziały w nieruchomości są równe, a tak jest, gdy istnieje pomiędzy nimi wspólność majątkowa małżeńska. PITy małżonków będą składane oddzielnie względem siebie, na drukach PIT-28 każdy, w których będzie trzeba wykazać odpowiednią kwotę przychodów uzyskanych w poprzednim roku podatkowym. PIT-28 musi zostać złożony w odpowiednim względem miejsca zamieszkania podatników Urzędzie Skarbowym w terminie do końca stycznia kolejnego roku podatkowego.

Opodatkowanie najmu prywatnego przez małżonków za pośrednictwem ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych jest korzystne, jeśli stawka ryczałtu jest niższa, niż w przypadku skali podatkowej, a podatnicy z różnych względów nie mogą rozliczać swoich druków podatkowych wspólnie. Ryczałt jest korzystniejszy także i wtedy, gdy przy wynajmie podatnicy nie ponoszą wysokich kosztów uzyskania przychodów, które skutecznie przy skali podatkowej zmniejszałyby podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.