Najem a dzierżawa to dwa popularne sposoby na użytkowanie nieruchomości, samochodów oraz innego majątku niebędącego naszą własnością. Często traktujemy te pojęcia zamiennie, tymczasem istnieją między nimi istotne różnice. W artykule przyjrzymy się bliżej temu, czym charakteryzuje się najem, a czym dzierżawa.
Kluczowe wnioski:- Najem i dzierżawa różnią się przede wszystkim czasem trwania oraz przeznaczeniem.
- Zasadniczą różnicą jest to, że przy dzierżawie przedmiot może zostać wydzierżawiony w celu czerpania z niego pożytków.
- W przypadku najmu to wynajmujący ponosi większość kosztów utrzymania, a przy dzierżawie - dzierżawca.
- Zarówno umowa najmu, jak i dzierżawy wymagają formy pisemnej.
- Najem jest z reguły krótszy i dotyczy rzeczy, a dzierżawa dłuższa w odniesieniu do nieruchomości.
Najem a dzierżawa - kto i co może wynająć
Zarówno w przypadku najmu, jak i dzierżawy mamy do czynienia z oddaniem rzeczy do odpłatnego używania na czas określony. Jednak te dwie umowy różnią się od siebie w kilku istotnych kwestiach.
Przede wszystkim, jeśli chodzi o najem to przedmiotem umowy mogą być rzeczy ruchome lub nieruchomości, np. mieszkania, domy, pokoje, samochody, sprzęt elektroniczny itp. Natomiast dzierżawa dotyczy przede wszystkim nieruchomości, czyli gruntów rolnych, lokali użytkowych, domów, mieszkań.
Kolejna różnica polega na tym, że przy dzierżawie przedmiot jest oddawany w celu czerpania z niego pożytków. Oznacza to, że dzierżawca będzie używał rzeczy dla własnych korzyści, np. prowadzenia działalności gospodarczej czy hodowli zwierząt. Najem ma charakter ogólny.
Kto może być najemcą lub dzierżawcą?
Zarówno umowę najmu, jak i dzierżawy może zawrzeć każda osoba fizyczna o pełnej zdolności do czynności prawnych, a więc która ukończyła 18 lat i nie została ubezwłasnowolniona. Dotyczy to również osób prawnych, czyli np. spółek lub fundacji.
Jedynie w przypadku najmu lokali mieszkalnych obowiązują dodatkowe ograniczenia. Lokator nie może np. podnajmować całości lub części mieszkania bez zgody właściciela.
Najem a dzierżawa - kwestie finansowe i prawne
Zarówno najem, jak i dzierżawa są odpłatne, więc w ich przypadku mówimy o czynszu lub dzierżawie. Ich wysokość określa umowa i może być stała lub zmienna. Przy dzierżawie często spotykana jest opłata uzależniona np. od wielkości lub jakości pożytków.
Istotna różnica polega na tym, że przy najem to właściciel odpowiada za większość kosztów utrzymania rzeczy, np. podatki, ubezpieczenie, remonty. Natomiast koszty eksploatacyjne, jak prąd czy ogrzewanie, pokrywa lokator. W umowie dzierżawy wszelkie koszty i ciężary związane z wykorzystaniem przedmiotu dzierżawy ponosi dzierżawca.
Co istotne, zarówno najem, jak i dzierżawa wymagają zawarcia umowy w formie pisemnej. W przeciwnym razie umowa jest nieważna. Dotyczy to umów zawieranych na czas dłuższy niż rok.
Najem a dzierżawa nieruchomości - podobieństwa
Mimo wielu różnic, najem i dzierżawa nieruchomości mają też sporo cech wspólnych. Przede wszystkim w obu przypadkach właściciel lub zarządca budynku oddaje go do odpłatnego używania na czas określony w umowie.
Najemca lub dzierżawca uzyskuje prawo do wyłącznego korzystania z lokalu w zakresie określonym w umowie.
Oznacza to, że ani właściciel, ani osoby trzecie nie mogą wkraczać do wynajętego mieszkania czy domu bez zgody i wiedzy lokatora. Dotyczy to również np. ogródka, garażu czy miejsca parkingowego.
W obu przypadkach obowiązuje też określony tryb i warunki wypowiedzenia umowy. Nie można po prostu "wyrzucić na bruk" najemcy czy dzierżawcy z dnia na dzień.
Najem a dzierżawa mieszkań - różnice
Mimo wspólnych cech, najem i dzierżawa różnią się pod kilkoma istotnymi względami. Umowy te regulują odmienne przepisy, a ponadto inaczej określają np. czas trwania, warunki wypowiedzenia czy przeznaczenie lokalu.
- Najem mieszkania z reguły zawierany jest na 1 rok z możliwością przedłużenia. Dzierżawa najczęściej obejmuje 3 lub 5 lat.
- Lokator może wypowiedzieć najem z zachowaniem 1-3 miesięcznego terminu. Dzierżawca - 6 miesięcy lub nawet 1 roku.
Ponadto inaczej określane są też np. zasady podnajmu lokalu osobom trzecim. Przy najmie wymagana jest zgoda właściciela, a dzierżawca może swobodnie wynajmować dalej bez pytania o zgodę.
Najem a dzierżawa lokali użytkowych i biur
| Różnica | Najem | Dzierżawa |
| Czas trwania umowy | 1-3 lata | 3-10 lat |
| Koszty eksploatacyjne | Pokrywa najemca | Pokrywa dzierżawca |
| Remonty i naprawy | Obciążają wynajmującego | Obciążają dzierżwcę |
W przypadku najmu i dzierżawy lokali użytkowych mamy do czynienia ze specyficznym rodzajem nieruchomości - biurami, gabinetami, pomieszczeniami pod działalność komercyjną. Tu również występują istotne różnice w podejściu do tych umów.
Jak widać w tabeli, dzierżawa jest zawsze dłuższa niż najem i sięga nawet 10 lat. Ponadto, inaczej rozkładają się obowiązki stron odnośnie kosztów eksploatacyjnych czy remontów.
Najem a dzierżawa samochodów - porównanie
W końcu warto wspomnieć o różnicach przy najmie i dzierżawie samochodów, które również bywają mylone.
Podstawowa kwestia to czas trwania - najem zwykle to umowa krótkoterminowa, nawet na 1 dzień lub weekend. Dzierżawa samochodu oznacza wynajęcie na minimum pół roku, choć standardowo są to umowy 2-3 letnie.
Inna zasadnicza różnica dotyczy kosztów eksploatacji. Przy najmie wszystkie opłaty są wliczone w stawkę dziennego czynszu. Natomiast przy dzierżawie dochodzą do tego koszty paliwa, ubezpieczeń, przeglądów czy wymiany opon.
Podsumowanie
Najem i dzierżawa to dwa często mylone pojęcia. Jednak istnieją między nimi istotne różnice, które warto znać. Przede wszystkim dzierżawa jest zawsze dłuższa i dotyczy głównie nieruchomości, gruntów czy lokali. Najem ma charakter ogólny i odnosi się również do rzeczy ruchomych.
Kolejna kwestia to cel umowy. Przy dzierżawie chodzi o możliwość czerpania z rzeczy pożytków, czyli korzystania dla własnych korzyści. Np. dzierżawa gruntu pod uprawę roślin, hodowlę zwierząt lub postawienie budynku. Najem nie narzuca takiego celu.
Różnią się też zasady dotyczące kosztów utrzymania rzeczy. Przy najmie większość obciążeń spoczywa na właścicielu - podatki, ubezpieczenia, naprawy. Natomiast przy dzierżawie wszystkie te koszty pokrywa dzierżawca.
W końcu, istnieją odmienności w czasie wypowiedzenia umowy, możliwości podnajmu osobom trzecim czy zakresie wyłączności do korzystania z przedmiotu umowy. Dlatego warto zapoznać się z tymi różnicami przed podpisaniem najmu czy dzierżawy.
