Najem rozliczany ryczałtem - jak to się robi?


Najem prywatny jest prowadzony przez osoby fizyczne, które nie są przedsiębiorcami, czyli nie prowadzą pozarolniczej działalności gospodarczej. Jest on źródłem przychodów, które muszą być opodatkowane w odpowiedni sposób podatkiem PIT. Jedną z możliwych form takiego opodatkowania będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Przedstawiamy, w jaki sposób rozliczyć z fiskusem najem przy ryczałtowej formie opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

 

Co należy rozumieć pod pojęciem najmu prywatnego?

Najem może być jednym ze źródeł pozyskiwania przychodów w danym roku podatkowym. Nie trzeba zakładać działalności gospodarczej i jako firma przystępować do wynajmowania mieszkań czy domów. Można to zrobić w formule najmu prywatnego. Jest ona właściwa dla umów cywilnoprawnych, na mocy których wynajmujący zobowiązuje się do oddania najemcy pewną, oznaczoną rzecz do używania, np. mieszkanie, na określony lub nieokreślony okres, a lokator, czyli najemca zobowiązuje się płacić mu świadczenia w wartości pieniężnej lub innej. Zwykle najemca płaci na rzecz wynajmującego czynsz, który definiowany jest przez fiskusa jako przychód podatnika, podlegający opodatkowaniu.

Zgodnie zaś z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 roku, przychód z najmu prywatnego jest klasyfikowany do innych źródeł przychodów, łącznie z przychodami pozyskiwanymi przez podatnika z: podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz umów o podobnym charakterze, w tym również dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodem z najmu będzie czynsz, bez uwzględnienia ponoszonych przez najemcę wydatków związanych z przedmiotem najmu, gdy z zawartej umowy najmu wynika, że najemca jest zobowiązany do ponoszenia takich opłat.

Opodatkowanie najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych

Od dochodu z najmu prywatnego podatnicy opłacają podatek dochodowy według zasad ogólnych lub na zasadach właściwych dla ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Podstawą opodatkowania dla ryczałtu jest przychód, bez pomniejszania go o koszty uzyskania, który powstaje w momencie faktycznego otrzymania przez wynajmującego lub w momencie postawienia do jego dyspozycji pieniędzy i wartości pieniężnych, bądź otrzymanych wartości świadczeń w naturze.

Ryczałt to zdecydowanie łatwiejsza względem skali podatkowej forma opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych najmu prywatnego. Istnieją pewne warunki, jakie trzeba spełnić dla zastosowania takiego opodatkowania. Aby osoba wynajmująca mieszkanie i czerpiąca z tego tytułu przychody w poprzednim roku podatkowym, mogła opodatkować je ryczałtem, musi złożyć stosowne oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania właściwemu względem swojego miejsca zamieszkania naczelnikowi urzędu skarbowego. Oświadczenie to należy złożyć:

  • do 20 stycznia roku podatkowego,
  • do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wynajmujący osiągną pierwszy przychód z najmu bądź do końca roku podatkowego, jeśli pierwszy przychód został osiągnięty w grudniu danego roku podatkowego – jeśli najem prywatny jest rozpoczynany w trakcie trwania roku podatkowego.

Jeśli w jednym roku podatnik wybrał opodatkowanie ryczałtowe dla najmu prywatnego, będzie ono stosowane w każdym kolejnym roku, aż do zmiany formy opodatkowania poprzez zawiadomienie właściwego naczelnika urzędu skarbowego o swojej decyzji. Przy ryczałcie podatnik nie musi prowadzić podatkowej Księgi Przychodów i Rozchodów, a tylko ewidencję przychodów, zgodnie z którą się rozlicza z fiskusem.

Podatek dochodowy PIT przy ryczałcie ewidencjonowanym od najmu prywatnego opłacany będzie przez podatnika od wielkości przychodu, bez pomniejszania go o koszty jego uzyskania. Przy opodatkowaniu przychodów z najmu czy dzierżawy, obowiązuje jedna stawka ryczałtu w wysokości 8,5 proc. Jest ona korzystniejsza niż stawki skali podatkowej - 18 i 32 proc., ale należy pamiętać, że podstawą opodatkowania przy skali jest dochód z najmu, czyli różnica pomiędzy przychodem a kosztem jego uzyskania, nie zaś sam przychód, jak przy ryczałcie ewidencjonowanym.

Podatnik, który wybrał ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jako formę rozliczenia z fiskusem z przychodów z tytułu najmu prywatnego, będzie objęty obowiązkiem samodzielnego obliczenia i wpłacenia co miesiąc lub co kwartał, w terminie do 20 dnia następnego miesiąca lub kwartału podatku ryczałtowego.

Uzyskany i wykazany w rozliczeniu podatkowym przychód wynajmujący może pomniejszyć o:

  • zapłacone składki na własne ubezpieczenie społeczne,
  • darowizny,
  • wydatki związane z rehabilitacją.

Rozliczenie roczne osoba prowadząca najem prywatny opodatkowany ryczałtem składa do końca stycznia kolejnego roku podatkowego, z wykorzystaniem formularza PIT-28, który jest właściwy w takiej sytuacji.