Kiedy dochód ze zbycia mieszkania będzie zwolniony z PIT?


Zbycie mieszkania odpłatnie, czyli przy uzyskaniu z tego tytułu jakichkolwiek wartości pieniężnych lub świadczeń w naturze, powoduje powstanie po stronie zbywcy dochodu. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych nakłada na taki dochód opodatkowanie. Dochód ze zbycia nieruchomości może podlegać pod zwolnienie z PIT, jeśli uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości kwotę podatnik w całości wydatkuje na tzw. własne cele mieszkaniowe. Zwolnienie z PIT przysługuje również, jeśli sprzedaży nieruchomości dokonano po upływie 5 lat od chwili jej nabycia lub wybudowania.

 

Kiedy naliczany jest podatek od zbycia nieruchomości?

Polskie prawo podatkowe wskazuje, że podlega opodatkowaniu podatkiem PIT każde odpłatne zbycie nieruchomości. Podstawą opodatkowania jest dochód uzyskany ze zbycia mieszkania lub domu. Podatek należy zapłacić, jeśli w poprzednim roku podatkowym podatni osiągnął przychód z tytułu odpłatnego zbycia:

  • nieruchomości lub ich części,
  • udziału w nieruchomości
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
  • prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  • prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Zbywca będzie zobowiązany do uiszczenia podatku na rzecz fiskusa, w terminie wskazanym w ustawie, jeśli sprzedaż mieszkania nastąpiła poza wykonywaną działalnością gospodarczą oraz miała ona miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tejże nieruchomości.

Podatku można uniknąć, jeśli odczeka się pełnych 5 lat od chwili nabycia mieszkania lub przejęcia w spadku. Dodatkowo ustawa podatkowa daje możliwość zwolnienia z PIT, jeśli dochód uzyskany ze sprzedaży mieszkania zostanie przeznaczony na tzw. własne cele mieszkaniowe.

Czym są własne cele mieszkaniowe?

W zeznaniu podatkowym PIT podatnik, który w poprzednim roku podatkowym uzyskał dochód ze zbycia mieszkania, nie trzeba będzie go uwzględniać, jeśli ma on prawo do tzw. nowej ulgi mieszkaniowej. Polega ona na tym, że podatek od sprzedaży nieruchomości nie jest opłacany, jeśli uzyskany przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych zostanie w całości wydatkowany na własne cele mieszkaniowej. Podatnik ma na to dwa lata od dnia dokonania sprzedaży nieruchomości.

Pod pojęciem wydatki na cele mieszkaniowe należy rozumieć wydatki ujęte w art. 21 ust. 25. ustawy podatkowej. Są to wydatki na:

  • nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
  • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziały w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
  • nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
  • budowę, rozbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
  • rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

W poczet wydatków na własne cele mieszkaniowe nie można wliczyć kosztów poniesionych na:

  • nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
  • budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części, przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Jeśli nawet podatnik je poniesie, to nie będą one podstawą do zastosowania zwolnienia z PIT dochodu pozyskanego ze zbycia mieszkania.

Jeśli podatnik spełnia wymagania dotyczące zastosowania ulgi mieszkaniowej, powinien w ciągu 14 dni od dnia dokonania sprzedaży nieruchomości, złożyć we właściwym Urzędzie Skarbowym oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych zostanie wydatkowany w ciągu 2 lat na własne cele mieszkaniowe. Takie wydatki można ponieść nie później niż w ciągu 2 lat od dnia dokonania sprzedaży nieruchomości.