Czy można uniknąć podatku w przypadku sprzedaży mieszkania w Polsce i zakupienia nowego zagranicą?


Ustawa o podatku dochodowym od sprzedaży nieruchomości nie jest niestety jednolita. Chcąc obliczyć podatek PIT od sprzedawanej właśnie nieruchomości, musimy wziąć pod uwagę datę jej uprzedniego zakupu lub nabycia. Od tego właśnie zależy wysokość podatku. Nie każdy podatnik orientuje się, czy wpisywać w zeznania Pity informację o sprzedaży lub kupnie nieruchomości. Warto te wątpliwości rozwiać.

 

Sprzedaż, jak i zakup mieszkania, to bardzo ważne, można nawet powiedzieć – życiowe - decyzje. W jednej i drugiej sytuacji mamy do czynienia ze sporą sumą pieniędzy. Dodatkowo musimy pamiętać, iż będąc podatnikami, naszymi decyzjami związanymi z rynkiem nieruchomości bardzo mocno zainteresowany jest fiskus. Chodzi szczególnie o sytuację, gdy stoimy po stronie sprzedającego. Jego obowiązki wobec Urzędu Skarbowego dokładnie opisuje ustawa o podatku dochodowym z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wiele zależy od daty zakupu budynku, mieszkania lub gruntu, która jest rozumiana jako termin podpisania wiążącego aktu notarialnego. Datą sprzedaży nieruchomości nie będzie zatem honorowana zaliczką umowa przedwstępna czy też dzień podjęcia decyzji o kupnie bądź sprzedaży.

Warto zapoznać się z procentowymi wartościami podatku od sprzedaży nieruchomości:

  • nieruchomość zakupiona do 31 grudnia 2006 roku – opodatkowaniu ulega 10% przychodu
  • nieruchomość zakupiona od 1 stycznia 2007 do 31 grudnia 2008 roku – opodatkowaniu ulega 19% dochodu (przychód – koszty)
  • nieruchomość zakupiona od 1 stycznia 2009 do chwili obecnej – opodatkowaniu ulega 19% dochodu (przychód – koszty)

Jak łatwo zauważyć, pomiędzy nabyciem nieruchomości w terminie od 1 stycznia 2007 roku do końca grudnia 2008 roku i w terminie do chwili obecnej, opodatkowanie jest identyczne i wynosi 19%. Różnica polega jednak na tym, iż w pierwszym przypadku podczas sprzedaży takiego lokalu korzystamy z tak zwanej ulgi meldunkowej, natomiast w drugim przypadku - podatnika dotyczy ulga mieszkaniowa.

Wielu podatników zastanawia się, w jaki sposób zniwelować koszty związane z podatkiem od płatnego zbycia nieruchomości. Okazuje się, iż jest na to całkiem legalny i dobry sposób. Propozycję wysunął sam ustawodawca, któremu zależy na istnieniu obrotu w branży nieruchomości, gdyż jak wiadomo, ruch na tej płaszczyźnie napędza krajową gospodarkę. Aby skorzystać z ulgi i nie płacić podatku od zbycia nieruchomości, można uzyskane pieniądze przeznaczyć na:

  • zakup nowej nieruchomości (może to być mieszkanie, budynek, grunt)
  • budowę, przebudowę lub rozbudowę innej własnej nieruchomości
  • gruntowny remont (konserwację)  innej własnej nieruchomości

Musimy pamiętać o bardzo ważnej kwestii. Urząd Skarbowy daje nam 14 dni od daty podpisania umowy sprzedaży nieruchomości na dostarczenie oświadczenia, iż w ciągu dwóch lat od daty sprzedaży przeznaczymy pieniądze na choćby jeden z powyżej wymienionych celów.  Fiskus domaga się określenia kwoty, jaką poniesiemy w najbliższej przyszłości, z tytułu zakupu, budowy, przebudowy, lub remontu innej inwestycji. Jeżeli z czasem okaże się, iż kwota była niższa niż ta, którą otrzymaliśmy - sprzedając poprzednią nieruchomość, to różnica będzie stanowić podatek PIT.

Fiskus rozumie, iż trudno dokładnie oszacować przyszłe wydatki co do przysłowiowego grosza, dlatego też dopuszcza możliwość skorygowania kwoty, jednak życzy sobie, by różnica (która będzie stanowiła podstawę do opodatkowania) zawierała w sobie odsetki ustawowe liczone od daty sprzedaży. Pamiętajmy, iż rozliczając się za dany rok podatkowy, zeznania Pity muszą zawierać także informację związaną ze wspomnianymi odsetkami.

Należy bardzo rozważnie rozgraniczyć kwotę sprzedaży nieruchomości oraz ostateczną kwotę kupna nowej inwestycji. Jeżeli w kieszeni podatnika zostanie nawet niewielki dochód z różnicy pomiędzy kupnem a sprzedażą, to opodatkowaniem tej różnicy zainteresuje się fiskus.

Spore grono podatników zainteresowanych jest sprzedażą nieruchomości, z której środki pieniężne zostaną przeznaczone na nowy lokal mieszkalny czy też użytkowy. Warto tutaj wspomnieć, iż prawo skarbowe, w kontekście ulgi podatkowej, ogranicza nas jedynie co do czasu zakupu. Jak już wspomniano, transakcja musi zostać sfinalizowana w przeciągu dwóch lat. Ustawa nie wspomina ani słowem  o sprawach geograficznych, dlatego podatnik, sprzedając mieszkanie czy inną nieruchomość  w Polsce, może kupić inną inwestycję nieruchomą za granicą - na terenie Unii Europejskiej oraz na terenie Szwajcarii.

Dokonując transakcji w obrocie nieruchomościami za granicą, także składamy zeznania Pity w Urzędzie Skarbowym, przynależnym terytorialnie do naszego miejsca stałego zamieszkania. Pamiętajmy, iż fiskusa interesują konkretne kwoty i kwestia konieczności zapłacenia podatku lub podstawa do ulgi podatkowej. Aspekty geograficzne naszych inwestycji nie mają tu żadnego znaczenia.

Statystycznie wielu obywateli naszego kraju, sprzedając nieruchomość, w szybkim czasie kupuje inną, co eliminuje przy okazji podatek PIT. Wynika to w większości przypadków z tego, iż niewielu z nas stać na zakup dodatkowych nieruchomości, tak więc zmieniając mieszkanie na większe, posiłkujemy się zwykle w 100% kwotą ze sprzedaży  poprzedniego lokum. Przy tej okazji pokaźny podatek PIT przestaje nas interesować, co jest bardzo korzystnym rozwiązaniem. 

Jeśli w danej sytuacji podatek PIT od sprzedaży nieruchomości będzie konieczny do zapłacenia,  wówczas należy pamiętać o złożeniu stosownej deklaracji na formularzu PIT-23. Na tym druku informujemy fiskusa o dacie transakcji, o kwocie przychodu oraz wysokości podatku do zapłacenia. Zeznania Pity na druku PIT-23 nie wymagają przedłożenia stosownych umów, faktur, czy innych dowodów związanych z transakcją.

Należy jednak mieć na względzie, iż Urząd Skarbowy ma prawo, w przeciągu pięciu lat od złożenia deklaracji, sprawdzić, czy zeznania Pity zostały prawidłowo sporządzone, i co najważniejsze – zgodnie z prawdą. W tym przypadku, na prośbę kontrolera, potrzebne będą oryginały dokumentów, a  także wyciągi bankowe. Jeśli podstawą ulgi podatkowej jest zakup nowej nieruchomości za granicą, wtedy wszelkie dokumenty z tym związane - będą musiały zostać przetłumaczone na język polski, a w wyjątkowych sytuacjach – tłumaczenia dokona tłumacz przysięgły.