Już 16 milionów Polaków rozliczyło się z podatku, dołącz do nich!

Program PITy 2017

Sprzedaż budynku mieszkalnego a koszty uzyskania przychodu - podatek PIT od sprzedaży nieruchomości


Przychody uzyskiwane przez podatników w danych roku podatkowym mogą stanowić przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Podatek PIT między innymi zapłacimy z tytułu osiągnięcia korzyści majątkowej w związku ze sprzedażą nieruchomości mieszkalnej. Podatek od sprzedaży nieruchomości wyliczany jest zgodnie ze skalą podatkową, jednakże można zmniejszyć wymiar tego podatku.

 

Należy w tym celu zastosować przy wyliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu poniesione przy sprzedaży mieszkania. Przychód po odjęciu kosztów, czyli dochód podatnika osiągnięty ze zbycia nieruchomości mieszkalnej będzie stanowił podstawę naliczenia podatku dla fiskusa. Co może zostać wliczone do kosztów uzyskania przychodów w deklaracji podatkowej podatnika, który osiągnął przychód ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej?

Koszty przy sprzedaży nieruchomości

Przy sprzedawaniu domu lub mieszkania bądź innej nieruchomości mieszkalnej, można ponieść pewne koszty, które obniżają wartość przychodu po stronie zbywcy. Większość tych kosztów może rzeczywiście zredukować podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych kwoty przychody. Art. 22 ust. 6c i 6d ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienia koszty uzyskania przychodu dotyczące zbycia nieruchomości. Wśród nich wskazuje się:

  • udokumentowane koszty nabycia lub
  • udokumentowane koszty wytworzenia,
  • udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w trakcie ich posiadania,
  • zapłacony podatek od spadków i darowizn.

Kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości mieszkalnej, na przykład domu, będą między innymi koszty poniesione na zakup działki budowlanej i dostosowanie jej do potrzeb wzniesienia budynku mieszkalnego, koszty ulepszeń, dobudowań do budynku czy koszty remontu. Również koszty notarialne czy koszty agentów nieruchomości pośredniczących w zbyciu nieruchomości mieszkalnej wchodzą w skład kosztów podatkowych, zmniejszających podatek PIT przy sprzedaży mieszkania lub domu.

Dokumentacja kosztów

Koszty poniesione w związku ze sprzedażą czy utrzymaniem w należytym stanie nieruchomości mieszkalnej, muszą być udokumentowane odpowiednimi fakturami VAT. Takiej dokumentacji fiskus nie będzie żądał w odniesieniu do kosztów nabycia nieruchomości i kosztów wytworzenia. Mogą być one udokumentowane w każdy inny, wiarygodny sposób, na przykład za pośrednictwem rachunków.

Powiększenie kosztów

Dodatkowo, koszty uzyskania przychodu w związku z nieruchomością mieszkalną i jej sprzedażą, mogą być powiększone o udokumentowane nakłady, zwiększające wartość samej nieruchomości, stanowiącej przedmiot zbycia, jak i praw majątkowych. Musiałyby być jednak one poniesione w czasie ich posiadania. Poniesione nakłady na zwiększenie wartości nieruchomości muszą być udokumentowane fakturą VAT, w przeciwnym wypadku fiskus zakwestionuje je i nie umożliwi podatnikowi zmniejszenia przychodu o koszty jego uzyskania.

Kosztami uzyskania przychodu, które zmniejszą podstawę opodatkowania przy wyliczaniu podatku należnego fiskusowi w związku ze sprzedażą budynku mieszkalnego, mogą być koszty operacyjne, poniesione stricte na zrealizowanie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości mieszkalnej. Również koszty ponoszone w związku z zobowiązaniami publicznoprawnymi mogą stanowić koszt uzyskania przychodu.

W interpretacji indywidualnej, wydanej 8 maja 2009 roku przez dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, uznaje się, że do kosztów uzyskania przychodów przy sprzedaży budynku mieszkalnego, wlicza się między innymi:

  • koszty notarialne,
  • koszty sądowe,
  • koszty odsetek od kredytu na zakup mieszkania, jeśli nieruchomość była nabyta przydziale finansowania zewnętrznego w postaci kredytu hipotecznego – jeśli koszty te znajdują zastosowanie w przypadku danego zbycia nieruchomości, do grona kosztów podatkowych należy wliczyć również:

- prowizję bankową,

- opłatę przygotowawczą,

- obowiązkowe ubezpieczenie kredytu,

  • podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu ustanowienia hipoteki kaucyjnej,
  • ∙       koszt prowizji agencji za pośrednictwo przy sprzedaży budynku mieszkalnego.

Jaki podatek zapłaci zbywca nieruchomości mieszkalnej?

Do wyliczenia podatku od sprzedaży nieruchomości w formie budynku mieszkalnego, stosuje się zryczałtowaną stawkę podatku dochodowego, w wysokości 19% osiągniętego dochodu. Dochód jest różnicą występującą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, a kosztami uzyskania przychodu. Otrzymaną kwotę powiększa się o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od zbywanych nieruchomości lub praw i pomniejsza o koszty uzyskania przychodu. Podatek PIT ze sprzedaży nieruchomości jej zbywca, będący polskim rezydentem podatkowym, będzie zobowiązany opłacić w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym realnie nastąpiło zbycie nieruchomości mieszkalnej.  Jeśli podatek ten nie zostanie opłacony terminowo, za spóźnienie w wypełnieniu swojego obowiązku podatkowego podatnik zapłaci karę i naliczone zostaną mu odsetki za zwłokę. Jeśli zaś przy zbyciu nieruchomości podatnik nie będzie miał prawo z tego tytułu do żadnej ulgi w PIT i nie zapłaci podatku dochodowego, naraża się na sankcje prawno-skarbowe, za wykroczenie lub przestępstwo skarbowe.