Już 16 milionów Polaków rozliczyło się z podatku, dołącz do nich!

Program PITy 2016

Różnica między dzierżawą a najmem w kontekście zeznań PIT


Dzierżawa i najem to umowy, które pozwalają na pozyskiwanie korzyści finansowych z tytułu posiadanej nieruchomości. Jeśli i ty w poprzednim roku podatkowym miałeś swój udział w zyskach z najmu lub dzierżawy, musisz złożyć zeznanie PIT na odpowiednim druku i rozliczyć się z takich przychodów lub dochodów z fiskusem z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych. Czy moje zeznania PIT będą różniły się między sobą w przypadku przychodów wyłącznie z najmu lub wyłącznie z dzierżawy. Jakie różnice występują pomiędzy tymi dwiema umowami?

 

Pojęcie najmu i dzierżawy

Najem zgodnie z Kodeksem cywilnym jest umową, która polega na wynajmowaniu danej rzeczy, m.in. nieruchomości, samochodu, maszyny itp. Najemca i wynajmujący, czyli strony umowy najmu podpisują umowę, na mocy której właściciel zobowiązuje się do oddania najemcy rzeczy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu oznaczony czynsz. Jeśli umowa najmu jest zawierana na okres dłuższy niż 10 lat, to uznaje się zgodnie z prawem, że została zawarta na czas nieoznaczony. Najmem nieruchomości uregulowany został osobno w ramach art. 680-692 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego na podstawie umowy dzierżawy jedna ze stron zobowiązuje się oddać posiadaną rzecz do używania i pobierania pożytków, a druga (dzierżawca) bierze na siebie konieczność zapłaty umówionego czynszu. Wydzierżawiający nie musi być właścicielem prawnym rzeczy, jaką oddaje w dzierżawę. Z reguły dzierżawione są grunty, ale można wydzierżawić także np. prawa autorskie.

Warto zaznaczyć również, że zarówno najem, jak i dzierżawa mogą być prowadzone w ramach działalności gospodarczej i wówczas będą rozliczane tak jak ona sama, na zasadach określonych dla wybranej metody opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Jak opodatkowany może być najem prywatny i dzierżawa?

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 roku pozwoli ci sprawdzić, jak masz opodatkować przychody pochodzące z najmu czy dzierżawy i kiedy będą one opodatkowane. Według przepisów, zarówno przychody z najmu, jak i dochody z dzierżawy, są zaliczane do grupy przychodów z odrębnego źródła. W przypadku, gdy jesteś właścicielem nieruchomości, którą wynajmujesz lub wydzierżawiasz, uzyskujesz w zamian od najemcy lub dzierżawcy regularne świadczenia pieniężne lub niepieniężne. Są one twoim przychodem do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Przychodem po stronie właściciela wynajmowanej lub wydzierżawianej nieruchomości nie będą koszty ponoszone przez najemcę lub dzierżawcę związane z przedmiotem umowy, jeśli wynika z niej, że to on jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Dochody z najmy prywatnego lub dzierżawy właściciel nieruchomości może opodatkować na dwa sposoby:

  • według dwustopniowej, progresywnej skali podatkowej, obejmującej dwa progi podatku dochodowego: 18 i 32 proc.,
  • według ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych - w wysokości 8,5 proc.

W pierwszym przypadku podatek będziesz płacić podatek od podstawy opodatkowania, którą stanowi twój dochód. Jest to różnica pomiędzy twoim przychodem z najmu lub dzierżawy, a kosztami jego uzyskania. Jeśli przekroczysz próg dochodu w ciągu roku w wysokości 85 528 zł, zaczniesz płacić podatek według wyższej, 32 procentowej stawki podatku dochodowego od nadwyżki ponad wskazaną kwotę.

Natomiast, gdy wybierzesz ryczałt jako metodę opodatkowania przychodów z najmu lub dzierżawy, to podatek opłacasz od sumy uzyskiwanych przychodów, bez pomniejszania ich o koszty uzyskania, ale bez względu na ich wysokość zastosujesz stawkę 8,5 proc. podatku dochodowego.

Jak powinienem rozliczyć się z dochodów z najmu lub dzierżawy?

Przy opodatkowaniu dochodów z najmu prywatnego lub dzierżawy nieruchomości za pośrednictwem zasad ogólnych, czyli skali podatkowej, jako właściciel będziesz musiał prowadzić ewidencję przychodów i rozchodów oraz składać rozliczenie roczne PIT na druku PIT-36, w terminie do 30 kwietnia kolejnego roku podatkowego. Formularz ten jest przeznaczony dla podatników, którzy w poprzednim roku podatkowym uzyskiwali przychody opodatkowane na zasadach ogólnych, według skali podatkowej, bez pośrednictwa płatnika.

Jak powinienem rozliczyć przychód z najmu lub dzierżawy za pomocą ryczałtu?

Jeśli wybrałeś ryczałt jako formę opodatkowania najmu prywatnego lub dzierżawy, to musisz prowadzić prostą ewidencję przychodów i zapisywać w niej wszystkie kwoty uzyskiwane z tytułu zawartych umów. Rozliczenie w takim przypadku wypełnisz z wykorzystaniem druku PIT-28, który musisz złożyć we właściwym urzędzie skarbowym w terminie do ostatniego dnia stycznia kolejnego roku podatkowego. Warto powiedzieć, że dla opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podatnik musi wcześniej złożyć stosowne oświadczenie fiskusowi.