Już 16 milionów Polaków rozliczyło się z podatku, dołącz do nich!

Program PITy 2017

Przychody z najmu i dzierżawy - jak rozliczyć?


Wynajmowanie mieszkania lub wydzierżawienie na przykład nieruchomości gruntowej - powoduje powstanie po stronie właściciela przychodu, który podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W zależności od tego, czy przychody z najmu lub przychody z dzierżawy będą opodatkowane na zasadach ogólnych, czy ryczałtem, inne deklaracje PITy znajdą zastosowanie przy ich rozliczeniu. Jak ująć w deklaracji rocznej podatek od najmu?

 

Opodatkowanie najmu i dzierżawy

Najem, jest to umowa cywilna, która polega na wynajmowaniu nieruchomości. Może być prowadzony w ramach działalności gospodarczej i rozliczany w taki sam sposób, albo poza działalnością. W tym drugim przypadku mamy do czynienia z najmem prywatnym, kiedy będąc właścicielem nieruchomości, podatnik wynajmuje ją innej osobie czy osobom. Najmem określamy umowę cywilną, na mocy której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy nieruchomość do używania, na czas określony lub nieokreślony, a najemca zobowiązuje się do opłacania na rzecz wynajmującego umówionego uprzednio czynszu. Umowa najmu stanowi umowę dwustronną, w której zarówno wynajmujący, jak i najemca mają określone prawa i obowiązki. Najlepiej, aby taka umowa została zawarta w formie pisemnej, bowiem dzięki temu na wypadek jakichkolwiek sporów, istnieje podstawa do ich rozstrzygania przez niezawisły, bezstronny sąd.

Z kolei dzierżawa na gruncie Kodeksu cywilnego określana jest jako umowa, na mocy której właściciel oddaje rzeczy do używania i pobierania z tego tytułu pożytków przez określony lub nieokreślony czas, w zamian za co dzierżawca tychże rzeczy zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu określony czynsz. Opłata może zostać określona w formie świadczenia pieniężnego lub świadczenia innego rodzaju, bądź w postaci ułamkowej części pożytków.

Jak opodatkowany może być najem prywatny i dzierżawa?

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26. lipca 1991. roku wskazuje, które przychody można uznać za przychody z najmu i przychody z dzierżawy. Według ustawy o PIT, dochody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz umów o podobnym charakterze - tworzą wspólnie przychody z odrębnego źródła. Osoba będąca właścicielem nieruchomości, którą wynajmuje lub wydzierżawia, uzyskuje w zamian od najemcy lub dzierżawcy regularne świadczenia pieniężne lub niepieniężne, które są jego przychodem do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Przychodem po stronie właściciela wynajmowanej lub wydzierżawianej nieruchomości nie będą koszty ponoszone przez najemcę lub dzierżawcę związane z przedmiotem umowy, jeśli wynika z niej, że to on jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Dochody z najmu prywatnego lub dzierżawy właściciel nieruchomości może opodatkować na dwa sposoby:

  • według dwustopniowej, progresywnej skali podatkowej - 18 i 32%,
  • według ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych - w wysokości 8,5%.

W pierwszym przypadku podatek będzie płacony od podstawy opodatkowania stanowiącej dochód podatnika, czyli różnicę pomiędzy przychodem a kosztem jego uzyskania. Podatek obliczany będzie według skali podatkowej - 18 i 32% podatku dochodowego. W przypadku ryczałtu podatek opłacany jest od przychodu, bez pomniejszania go o koszty uzyskania, ale według niskiej stawki podatku.

Jak rozliczyć się z dochodów z najmu lub dzierżawy?

Przy opodatkowaniu dochodów z najmu prywatnego lub dzierżawy nieruchomości za pośrednictwem zasad ogólnych, czyli skali podatkowej, właściciel będący podatnikiem, powinien doliczyć roczne przychody i koszty z tego tytułu do przychodów wykazanych na druku PIT-36. Formularz ten jest przeznaczony dla podatników, którzy w poprzednim roku podatkowym uzyskiwali przychody opodatkowane na zasadach ogólnych, według skali podatkowej, bez pośrednictwa płatnika. Należy przy tym podkreślić, że skala podatkowa zobowiązuje właściciela nieruchomości do prowadzenia ewidencji przychodów i kosztów ich uzyskania. Jest to niezbędne dla poprawnego rozliczania się z fiskusem, bowiem podstawą opodatkowania dla zeznania podatkowego PIT-36 jest dochód podatnika, czyli różnica pomiędzy przychodem a kosztem uzyskania. Formularz PIT-36, poprawnie wypełniony i kompletny, powinien trafić do właściwego względem miejsca zamieszkania podatnika Urzędu Skarbowego w terminie do 30. kwietnia kolejnego roku podatkowego.

Z kolei, jeśli podatnik rozlicza się z najmu prywatnego lub dzierżawy według ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, musi on ewidencjonować wyłącznie przychody pozyskiwane z tytułu zawartych umów. Rozliczenie w takim przypadku powinno zostać wypełnione z wykorzystaniem druku PIT-28, który musi być złożony we właściwym Urzędzie Skarbowym przez wynajmującego w terminie do ostatniego dnia stycznia kolejnego roku podatkowego. Warto powiedzieć, że dla opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, podatnik musi wcześniej złożyć stosowne oświadczenie fiskusowi.