Już 16 milionów Polaków rozliczyło się z podatku, dołącz do nich!

Program PITy 2017

Przychody z dzierżawy a rozliczenie PIT


Najem jest traktowany na gruncie prawa podatkowego w podobny sposób jak dzierżawa. Do obu przypadków pozyskiwania przychodów z najmu i dzierżawy stosuje się tożsame przepisy dotyczące opodatkowania. W jaki sposób opodatkować należy przychody z najmu i dzierżawy? Jakie rozliczenie PIT wypełnić w takim przypadku?

 

Kiedy powstaje przychód z najmu i dzierżawy

Wydzierżawiając nieruchomość gruntową lub każdą inną nieruchomość, należy mieć świadomość, że właściciel będzie musiał opodatkować przychody pozyskane z tego tytułu. Warto znać różnice pomiędzy najmem a dzierżawą. Najem to umowa cywilnoprawna, w której właściciel nieruchomości decyduje się ją wynająć. Taka umowa może być zawierana przez osobę fizyczną, prywatną, która nie prowadzi działalności gospodarczej lub osobę fizyczną będącą przedsiębiorcom i wówczas mamy do czynienia z najmem w ramach działalności gospodarczej i rozliczamy go w taki sam sposób, jak pozostałe przychody z działalności. Jeśli to osoba fizyczna wynajmuje nieruchomość, jest to najem prywatny.

Najmem należy nazwać  pewną umowę cywilną, na mocy której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy nieruchomość do używania, na czas określony lub nieokreślony, a najemca zobowiązuje się do opłacania na rzecz wynajmującego umówionego uprzednio czynszu. Umowa najmu stanowi umowę dwustronną, w której zarówno wynajmujący, jak i najemca mają określone prawa i obowiązki. Zaleca się, aby umowa najmu miała formę pisemną, dla zabezpieczenia interesów obu jej stron, na wypadek jakichkolwiek sporów.

Dzierżawa jest umową regulowaną przez Kodeks cywilny. Prawo określa ją jako umowę, na mocy której właściciel oddaje rzeczy do używania i pobierania z tego tytułu pożytków przez określony lub nieokreślony czas, w zamian za co dzierżawca tychże rzeczy zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu określony czynsz. Opłata, czyli czynsz w dzierżawie może być określona w formie świadczenia pieniężnego lub świadczenia innego rodzaju, albo też w formie ułamkowej części pożytków z wydzierżawionej nieruchomości lub innej rzeczy.

Jak opodatkowany może być najem prywatny i dzierżawa?

Dla poprawnego opodatkowania przychodów powstałych z tytułu umowy najmu prywatnego czy dzierżawy należy sięgnąć do przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wskazano w nich, że dochody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz umów o podobnym charakterze tworzą wspólnie przychody z odrębnego źródła. Podatnik będący właścicielem wynajmowanej lub dzierżawionej nieruchomości uzyskuje w zamian od najemcy lub dzierżawcy regularne świadczenia pieniężne lub niepieniężne, które są przychodem do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Przychodem po stronie właściciela wynajmowanej lub wydzierżawianej nieruchomości nie będą koszty ponoszone przez najemcę lub dzierżawcę związane z przedmiotem umowy, jeśli wynika z niej, że to on jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Dochody bądź przychody z najmu prywatnego lub dzierżawy właściciel nieruchomości może opodatkować na dwa sposoby:

  • według dwustopniowej, progresywnej skali podatkowej - 18 i 32%,
  • według ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych - w wysokości 8,5%.

W przypadku skali podatkowej podatek płacony jest od podstawy, jaką stanowi dochód podatnika z najmu lub dzierżawy, czyli różnica pomiędzy przychodem a kosztem jego uzyskania. Podatek obliczany będzie według skali podatkowej - 18 i 32% podatku dochodowego. W przypadku ryczałtu podatek opłacany jest od przychodu, bez pomniejszania go o koszty uzyskania, ale według niskiej stawki podatku.

Rozliczenie PIT z przychodami lub dochodami z dzierżawy i najmu

Jeśli dzierżawa opodatkowana jest według skali podatkowej, czyli na  zasadach ogólnych, wówczas podatnik pobierający z takiego tytułu korzyści finansowe powinien rozliczyć się z nich z zastosowaniem druku PIT-36. Składa się go do 30 kwietnia kolejnego roku podatkowego, a formularz ten jest przeznaczony dla podatników, którzy w poprzednim roku podatkowym uzyskiwali przychody opodatkowane na zasadach ogólnych, według skali podatkowej, bez pośrednictwa płatnika.

Przy opodatkowaniu dzierżawy za pośrednictwem skali podatkowej właściciel dzierżawionej nieruchomości musi prowadzić ewidencję przychodów i kosztów ich uzyskania, na przykład w formie uproszczonej, tj. podatkowej Księgi Przychodów i Rozchodów. Jest to niezbędne dla poprawnego rozliczania się z fiskusem, bowiem podstawą opodatkowania dla zeznania podatkowego PIT-36 jest dochód podatnika, czyli różnica pomiędzy przychodem a kosztem uzyskania.

Z kolei, jeśli podatnik rozlicza się z dzierżawy lub najmu prywatnego według ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, musi on ewidencjonować wyłącznie przychody pozyskiwane z tytułu zawartych umów. Rozliczenie w takim przypadku powinien on wypełnić z wykorzystaniem  druku PIT-28, który musi być złożony we właściwym urzędzie skarbowym przez wynajmującego w terminie do ostatniego dnia stycznia kolejnego roku podatkowego. Warto powiedzieć, że dla opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podatnik musi wcześniej złożyć stosowne oświadczenie fiskusowi.