Już 16 milionów Polaków rozliczyło się z podatku, dołącz do nich!

Program PITy 2017

Kiedy najem prywatny może przeobrazić się w działalność gospodarczą?


Osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej, ale pozyskuje korzyści z wynajmowania mieszkania czy domu, którego jest właścicielem, w świetle prawa wykonuje najem prywatny. Musi się z niego rozliczyć w ramach deklaracji PIT. Może on być opodatkowany albo za pośrednictwem skali podatkowej, albo na zasadach właściwych dla ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Czy i kiedy najem prywatny może przeobrazić się w działalność gospodarczą? Co podatnik powinien w takim przypadku zrobić?

 

Wynajem pojedynczej nieruchomości

Jeśli przedmiotem prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej nie jest najem nieruchomości albo podatnik jest osobą prywatną, a nie przedsiębiorcą, mamy do czynienia z najmem prywatnym. Zgodnie z definicją najem prywatny jest realizowany przez pisemną umowę, na mocy której wynajmujący, który jest właścicielem nieruchomości, zobowiązuje się oddać ją najemcy do używania, na czas określony lub nieokreślony. Z kolei lokator nieruchomości, nazywany najemcą, zobowiązuje się poprzez zawarcie umowy najmu do opłacania na rzecz wynajmującego umówionego czynszu, w postaci pieniężnej lub w formie świadczenia niepieniężnego. Należy powiedzieć, że umowa najmu jest przez to umową dwustronną, określającą wszystkie prawa i obowiązki zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Najem prywatny jest prowadzony bez konieczności zakładania działalności gospodarczej.

Opodatkowanie najmu prywatnego

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że najem prywatny i pochodzące z niego korzyści materialne zaliczane są do odrębnego źródła przychodu, wraz z zarobkami z podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, czy też umów o podobnym charakterze. W ramach odrębnych źródeł przychodu oprócz dochodów z najmu rozlicza się również przychody z najmu okazjonalnego.

Właściciel nieruchomości, czyli wynajmujący, z tytułu zawartej umowy najmu ma prawo do uzyskiwania świadczenia w postaci pieniężnej lub niepieniężnej od najemcy. Świadczeniem tym z reguły jest czynsz, który po stronie wynajmującego będzie przychodem do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Może on być opodatkowany na zasadach ogólnych, według progresywnej skali podatkowej 18 i 32 proc. lub ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, według stawki 8,5 proc. Różnica pomiędzy tymi dwoma systemami opodatkowania tkwi głównie w podstawie naliczania podatku: dla skali podatkowej będzie to przychód, czyli różnica pomiędzy przychodem, a kosztem jego uzyskania, a dla ryczałtu będzie to przychód.

Przychodem po stronie wynajmującego nie będą koszty ponoszone przez najemcę związane z przedmiotem najmu, jeśli z umowy wynika, że to on jest zobowiązany do ich ponoszenia. Wszelkie należności z tytułu opłat do spółdzielni mieszkaniowej, jak i opłat za media, nie będą stanowiły przysporzenia majątkowego dla wynajmującego.

Kiedy najem prywatny staje się działalnością gospodarczą?

Wątpliwość organów podatkowych budzą sytuacje, w których osoba fizyczna pobiera korzyści w postaci czynszu z kilku wynajmowanych nieruchomości, należących do niej. Ustawodawca dopuszcza możliwość prowadzenia najmu prywatnego łącznie z sytuacją, gdy skala przychodów lub dochodów z najmu jest ponadprzeciętna.

Najem na gruncie przepisów podatkowych obowiązujących obecnie w Polsce może być traktowany jako:

  • pozarolnicza działalność gospodarcza,
  • odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

To osoba oddająca rzeczy w najem może zadecydować o kwalifikacji i sposobie rozliczania przychodów z najmu. Podatnik przy uwzględnieniu całokształtu okoliczności decyduje, w jakiej formie ze względu na sposób wykonywania najmu i jego charakteru przy podejmowaniu takich działań, traktować przychody z najmu.

Aby przychody z najmu były traktowane jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, powinny być pozyskiwane w sposób stały, zorganizowany i ciągły. Działalność musi być działalnością zarobkową, wykonywaną w sposób zorganizowany i nieprzerwany, czyli nie okazjonalny. Jeśli takie znamiona nosi najem, to według ustawy zostanie on uznany za pozarolniczą działalność gospodarczą, bez względu na to, czy podatnik dokonał jej rejestracji w CEIDG czy też nie.

Warto podkreślić, że zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności uznawane są przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Działalnością gospodarczą będzie najem prowadzony w sposób zarobkowy, profesjonalny, zorganizowany i ciągły, gdzie czynności podejmowane przez podatnika są realizowane na własny jego rachunek i ryzyko. Z taką sytuacją będziemy mieli do czynienia przy długoterminowym wynajmie kilku mieszkań należących do jednego właściciela.