Już 16 milionów Polaków rozliczyło się z podatku, dołącz do nich!

Program PITy 2017

Jaka jest najlepsza metoda opodatkowania najmu - i na jakim druku PIT dokonujemy rozliczenia?


Wynajmowanie mieszkania pozwala na uzyskanie dodatkowego przychodu, podlegającemu opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Opodatkowanie najmu może odbywać się na zasadach ogólnych, według skali podatkowej lub zryczałtowanego podatku dochodowego. Druki PITy muszą uwzględniać przychód lub dochód z najmu. Jakie rozliczenie dochodów z najmu będzie korzystniejsze dla podatnika?

 

Opodatkowanie na zasadach ogólnych

Podatnik w sposób automatyczny opodatkowany jest przy uzyskiwaniu dochodów z najmu skalą podatkową. Nie musi więc zgłaszać do Urzędu Skarbowego wyboru tej formy opodatkowania swoich dochodów z najmu czy dzierżawy. Rozliczenie dochodów z najmu za pośrednictwem skali podatkowej powoduje, że podstawą opodatkowania jest dochód, czyli przychód powstały z tytułu najmu nieruchomości, pomniejszony o koszty jego uzyskania. Przychód z najmu powstaje w momencie faktycznego otrzymania lub postawienia do dyspozycji przez najemcę zapłaty za wynajem.

Do przychodu z najmu nie wlicza się opłat ponoszonych przez najemcę z tytułu eksploatacji lokalu oraz kaucji pobieranej jako zabezpieczenie wykonania umowy.

Przychody z najmu mogą zostać pomniejszone koszty ich uzyskania, a więc o wydatki ponoszone m.in. na remont i modernizację przedmiotu najmu. Jeśli w umowie najmu wyraźnie najemca i wynajmujący określą, że to wynajmujący będzie ponosił koszty opłat eksploatacyjnych, wówczas będą one podlegały zaliczeniu w ciężar kosztów najmu.

Opodatkowanie najmu skalą podatkową wymusza na podatniku składanie w Urzędzie Skarbowym rozliczenia na druku PIT-36. Druki PITy tego rodzaju przeznaczone są dla podatników uzyskujących dochody poza pośrednictwem płatnika, opodatkowane na zasadach ogólnych, według skali podatkowej. Rozliczenie dochodów z najmu za pomocą skali podatkowej wymaga złożenia rozliczenia podatkowego w terminie do 30 kwietnia kolejnego roku podatkowego, następującym po roku rozliczenia. Druki PITy powinny trafić do właściwego względem miejsca zamieszkania podatnika Urzędu Skarbowego.

Opodatkowanie ryczałtem

Podatnik może zadecydować, aby opodatkować przychody z najmu ryczałtem ewidencjonowanym. Jeśli podejmie taką decyzję, takie opodatkowanie najmu będzie musiał zgłosić do właściwego Urzędu Skarbowego. Zgłoszenie odbywa się w formie pisemnego oświadczenia o wyborze takiej formy opodatkowania dla przychodów ewidencjonowanych. Możliwe jest to w terminie do 20 stycznia każdego roku podatkowego. Jeśli podatnik zacznie uzyskiwać przychody z najmu w trakcie trwania roku podatkowego, wówczas obowiązek złożenia oświadczenia w Urzędzie Skarbowym o wyborze ryczałtu ewidencjonowanego przypada nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został uzyskany pierwszy przychód.

Rozliczenie dochodów z najmu ryczałtem polega na tym, że podstawą opodatkowania jest przychód, bez pomniejszania go o koszty jego uzyskania. Przychód, podobnie jak przy skali podatkowej, powstaje w momencie faktycznej zapłaty, tj. postawienia do dyspozycji, zapłaty za najem przez najemcę. Wydatki, które zgodnie z umową ponosi najemca, nie są przychodem po stronie wynajmującego. Bez względu na to, jak wysoki przychód podatnik osiągnie z tytułu najmy, podatek będzie opłacał według jednolitej stawki wynoszącej 8,5% kwoty przychodu. Wynajmujący zobowiązany jest do obliczania podatku zryczałtowanego od najmu za każdy miesiąc i do wpłacania go na rachunek Urzędu Skarbowego do dnia 20 następnego miesiąca lub kwartału.

Druki PITy w sytuacji opodatkowania przychodów z najmu ryczałtem, składane są na formularzach PIT-28. Rozliczenie dochodów z najmy na druku PIT-28 musi trafić do Urzędu Skarbowego w terminie do 31 stycznia następnego roku podatkowego, następującego po roku, za który podatnik się rozlicza.

Co jest korzystniejsze?

Przy opodatkowaniu najmu skalą podatkową obowiązkiem wynajmującego jest obliczanie i wpłacanie w ciągu roku zaliczek na podatek dochodowy od osób fizycznych. Obowiązek podatkowy, czyli obowiązek zapłaty zaliczki powstaje od miesiąca, w którym dochód z najmu przekroczył kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku – 3091 zł. Zaliczkę odprowadza się do Urzędu Skarbowego w terminie do 20 dnia każdego miesiąca, za miesiąc poprzedni.

Jeśli z tytułu najmu podatnik ponosi wysokie koszty, związane np. z ciągłymi remontami nieruchomości, korzystną formą rozliczenia będzie na pewno skala podatkowa, umożliwiająca pomniejszenie podstawy opodatkowania o koszty uzyskania przychodu. Podstawę zmniejszają również liczne ulgi i preferencje podatkowe. PIT-36, który wypełniany jest przy opodatkowaniu najmu skalą podatkową, może być złożony łącznie ze współmałżonkiem, albo podatnik może go złożyć jako osoba samotnie wychowująca dziecko.

Z kolei, podatek płacony w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych ma tą zaletę, że opłacany jest zawsze w takiej samej, niskiej stawce – 8,5% kwoty przychodu. Nawet jeśli przychód z najmu będzie pokaźny, nie spowoduje to zwiększenia wysokości płaconego podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu najmu. Niekorzystne dla podatników prowadzących najem i pozyskujących z tego tytułu przychód jest to, że podstawa opodatkowania w ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych nie podlega pomniejszeniu o koszty ich uzyskania. W rozliczeniu podatkowym PIT-28 podatnik nie może też skorzystać z żadnych ulg i preferencji podatkowych, jak ma to miejsce w rozliczeniu na drukach PIT-36.