Już 16 milionów Polaków rozliczyło się z podatku, dołącz do nich!

Program PITy 2017

Czy sprzedając mieszkanie, można uniknąć podatku?


Jeśli sprzedajemy mieszkanie, musimy liczyć się z tym, że naliczony zostanie od tej czynności (generującej po naszej stronie przychód) podatek. Sprzedaż nieruchomości podlega pod opodatkowanie podatkiem PIT. Czy jednak zawsze PITy zbywców muszą uwzględniać daninę na rzecz fiskusa? Niekoniecznie. Istnieją pewne zwolnienia, które umożliwią nam sprzedać nieruchomość i nie zapłacić z tego tytułu żadnego podatku. Jak to zrobić?

 

Kiedy płaci się podatek od nieruchomości?

Zasadniczo każda odpłatna sprzedaż nieruchomości mieszkalnej przez osobę fizyczną generuje obowiązek opłacenia na rzecz fiskusa podatku dochodowego. Naliczany jest on według zryczałtowanej stawki w wysokości 19 proc. kwoty dochodu. Podstawą opodatkowania jest bowiem dochód zbywcy, czyli różnica pomiędzy przychodem uzyskanym ze zbycia mieszkania, a kosztem uzyskania przychodu.

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 roku, każdy podatnik, który sprzedaje nieruchomość odpłatnie musi zapłacić podatek od nieruchomości i złożyć w odpowiednim terminie do właściwego urzędu skarbowego deklarację PIT z tego tytułu.  Podatek od nieruchomości jest wymagany za każdym razem, gdy osoba prywatna dokonuje sprzedaży należącej do niej nieruchomości. Natomiast, w przypadku, gdy sprzedaży dokonuje przedsiębiorca, w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, wówczas opłaca on podatek zgodny z przyjętą formą opodatkowania.

Wysokość podatku od nieruchomości

Obecnie w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej lub wybudowanej po 1 stycznia 2009 roku, podstawą opodatkowania podatkiem PIT jest dochód podatnika, a podatek wyliczany jest według stawki 19 proc. W ubiegłych latach stosowano jednak i inne stawki tego samego podatku. Jeśli:

  • nabycie lub wybudowanie do końca 2006 roku – podstawą opodatkowania był przychód i naliczany był 10-procentowy podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.
  • nabycie lub wybudowanie w okresie od 1 stycznia 2007 roku do 31 grudnia 2008 roku – podstawą opodatkowania był dochód, a podatek od sprzedaży nieruchomości wynosił 19% z tym, że w zastosowaniu była ulga meldunkowa, pozwalająca na uniknięcie opłacania podatku.

Podatnik zobowiązany do opłacania podatku od nieruchomości musi złożyć we właściwym względem swojego miejsca zamieszkania Urzędzie Skarbowym zestawienie podatkowe roczne na druku PIT-39. Formularz ten znajduje zastosowanie w stosunku do sprzedaży lub odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych lub wybudowanych w roku 2013, 2014, 2015, 2016 czy 2017.

Zwolnienie z opłacania podatku od zbycia nieruchomości

Są sytuacje, w których podatnicy pomimo dokonania odpłatnej sprzedaży mieszkania, nie będą odprowadzali do urzędu skarbowego podatku od nieruchomości. Mogą bowiem skorzystać z istniejących zwolnień z opodatkowania zbycia mieszkania czy domu.

Podstawową formą zwolnienia od opłacania podatku od nieruchomości jest zachowanie co najmniej 5-letniego okresu użytkowania lokalu mieszkalnego. W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazano, że zwolnienie z podatku od zbycia nieruchomości dotyczy podatników, którzy przez 5 pełnych lat od chwili nabycia lub wybudowania nieruchomości, byli ich właścicielami.  Natomiast, ci wszyscy podatnicy, którzy w poprzednim roku podatkowym uzyskali przychód z odpłatnego zbycia, przed upływem 5 lat od nabycia:

  • nieruchomości lub ich części,
  • udziału w nieruchomości,
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,
  • prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  • prawa wieczystego użytkowania gruntów.

- będą musieli uwzględnić w swojej deklaracji rocznej podatek od nieruchomości.  

Nawet jeśli zbycie nieruchomości mieszkalnej nastąpiło przed upływem 5 lat od chwili jej nabycia (np. w drodze spadku, darowizny czy zakupu) lub wybudowania, można nie płacić podatku fiskusowi w wysokości 19 proc. kwoty dochodu ze zbycia nieruchomości. Możliwe to jest, jeśli pieniądze pozyskane ze sprzedaży mieszkania zbywca przeznaczy na własne cele mieszkaniowe.

Katalog określający szczegółowo „własne cele mieszkaniowe” jest bardzo szeroki i obejmuje swoim zasięgiem m.in. kupno innej nieruchomości mieszkalnej czy spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu mieszkaniowego podatnika.

Pod pojęciem wydatki na cele mieszkaniowe należy rozumieć wydatki, które zostały wyszczególnione w art. 21 ust. 25. ustawy podatkowej. Są to wydatki na:

  • a. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
  • b. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziały w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
  • c. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
  • d. budowę, rozbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
  • e. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Na wydanie kwoty pochodzącej ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, podatnik ma 2 lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie.